以投資公司持有收租房產的應注意事項

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以投資公司持有股權、股份，或股票，是常見的規劃架構；也由於藉由投資公司持有股份，所獲取的股利收入免稅(所得稅法第42條)，是故，常見業主以投資為專業的公司，持有各式各樣的資產，作為個人資產規劃上的架構。

然而，以投資公司持股，除了需要留意穿透原則的風險(所得稅法第14之3)之外，漫無考量地，以投資公司持有各式各樣資產，包含：債券、股票、基金、海外金融商品，甚至不動產，對稅賦規劃來說，卻未必有利。

例如，以投資公司名義持有或出售境內金融商品，包含：債券、股票、基金，在持有之下，除了尚須考慮評價後未實現持有損益，對未分配盈餘的影響之外；出售有價證券而有資本利得時，尚需計算企業最低稅賦。

若以投資公司名義持有或出售海外金融商品，其獲益並不適用所得稅法中，相關國內有價證券之規定，換言之，公司持有海外金融商品的配息，或出售後的各項獲益，都必須納入企業計算營所稅的稅基之內。

若以投資公司名義，持有股票與不動產，而且同時擁有股利收入(免稅所得)，並收取租金(應稅所得)的話，投資公司的稅賦狀況，將會因成為兼營營業人，而變得更為複雜與撲朔迷離，其需要考慮的變數，包含：

一、營業稅
由於投資公司的租金收入，屬於應稅收入，但股利卻是免稅收入，是故，每年最後一期申報營業稅時，必須重新計算不得扣抵比例的進項稅額調整；這反而可能產生留抵稅額的稀釋，或進項稅額的超抵，產生年底須要補繳營業稅的結果。

二、營所稅
如果投資公司的股利收入(免稅收入)，超過持有不動產租金收入(應稅收入)的話，尚需要計算共同費用的分攤，進而導致營所稅的稅賦壓力。

三、其他稅賦問題
以投資公司持有動產與不動產，仍須考量實質課稅風險，以及出售不動產時的房地合一機制的改變。

是故，雖然以投資公司持有各式之資產，是實務上經常看到的架構，然而，在規劃之前，還是需要針對持有目的、持有標的、架構風險，作深度的評估，以求掌握相關利弊得失，而非漫無目的以投資公司持有各式資產就是最佳架構。

相關細節與說明，歡迎參與以下研討：

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參考資料：
翰鼎顧問股份有限公司

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日期：2021-03-06 出處：www.unicore.url.tw

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